Nos termos da Lei Federal n.º 5.709/71 e Decreto Federal nº 74.965/74, não há proibição na aquisição imóvel por estrangeiros ou pessoa jurídica brasileira com participação estrangeira.
O que há é uma limitação ao direito de aquisição, na medida em que a legislação impõe que a aquisição não poderá exceder a 50 (cinqüenta) módulos de exploração indefinida, em área contínua ou descontínua, determinando ainda que toda aquisição de imóvel rural entre 3 (três) e 50 (cinqüenta) módulos de exploração indefinida dependa de autorização expressa do INCRA. Ainda, nos termos desta Lei, a soma das áreas rurais pertencentes a pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, não poderá ultrapassar 1/4 (um quarto) da superfície dos Municípios onde se situem (comprovada por certidão do Registro de Imóveis), ficando ainda proibida a detenção de titularidade de mais de 40% (quarenta por cento) da parcela de 1/4 (um quarto) do Município, nas pessoas de mesma nacionalidade.
Além disso, as pessoas jurídicas estrangeiras só poderão adquirir imóveis rurais destinados à implantação de projetos agrícolas, pecuários, industriais, ou de colonização, vinculados aos seus objetivos estatutários. Tais projetos deverão ser aprovados pelo Ministério da Agricultura, ouvido o INCRA.
Destaca-se, por fim, que nos termos do parágrafo 3º do artigo 5º do Decreto Federal nº 74.965/74, foi previsto que quando se tratar de imóvel rural vinculado a projetos julgados prioritários em face dos planos de desenvolvimento do País, poderá, mediante Decreto, ser autorizada a aquisição de área rural além dos limites fixados.
Ressaltamos que, como dito, as limitações alcançam os arrendamentos rurais (nos termos da Lei Federal 8.629/93).
Quanto às garantias baseadas em imóveis rurais (v.g. alienação fiduciária, hipoteca, etc.) ou não poderão ser lavradas ou minimamente terão sua eficácia questionada na medida em que não poderá haver adjudicação em favor do credor estrangeiro, sem a prévia autorização do INCRA.
Em se tratando de imóvel urbano, nada disso interfere.
Entretanto, imóveis em faixa de fronteira e em terras indígenas têm regulamentação específica.
Considerando o lapso temporal mínimo da publicação deste novo entendimento, ainda não há regulamentação administrativa de como passarão a ser adotados os procedimentos no INCRA e nos Cartórios Extrajudiciais, no entanto, em recente decisão emanada pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ) em 03 de julho de 2010, as Corregedorias Estaduais foram oficiadas no sentido de passar a observar os procedimentos da Lei Federal n.º 5.709/71 e Decreto Federal nº 74.965/74, o que demonstra o nítido interesse do Governo Federal, por meio de seus 3 (três) Poderes, em proteger a soberania nacional, começando pela proteção na aquisição das terras rurais por estrangeiros.
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1 Lei Federal nº 5.709/71. Art. 1º - O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista nesta Lei. § 1º - Fica, todavia, sujeita ao regime estabelecido por esta Lei a pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior.
2 Decreto Federal nº 74.965/74. Art. 20. As normas regulamento aplicam-se a qualquer alienação de imóvel rural para pessoa física ou jurídica estrangeira, em casos como o de fusão ou incorporação de empresas, de alteração do controle acionário da sociedade, ou de transformação de pessoa jurídica nacional para pessoa jurídica estrangeira. Parágrafo único. O Oficial de Registro de Imóveis só fará a transcrição de documentos relativos aos negócios de que trata este artigo, se neles houver a reprodução das autorizações correspondentes.
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