LOCAÇÃO - AS MUDANÇAS COM RELAÇÃO AO FIADOR EM RAZÃO DA LEI 12.112/2009.
A Lei 12.112, de 09 de dezembro de 2.009, alterou a Lei do Inquilinato (L. 8.245/91), que dispõe sobre locação de imóvel urbano. Não se trata de nova lei, a Lei do Inquilinato é a Lei 8.245/91 com as alterações introduzidas pela Lei 12.112/2009, que passarão a vigorar em 25 de janeiro próximo.
Vejamos o que muda com relação ao fiador:
No caso de falecimento do locatário, separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução de união estável, a locação residencial prossegue automaticamente, com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel, que terá de notificar por escrito, o locador e o fiador. O locador, querendo, poderá pedir sua exoneração no prazo de 30 dias do recebimento da notificação, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias a contar do seu recebimento. O fiador, como já era admitido, também poderá exonerar-se da fiança após o término do prazo contratual, salvo disposição em contrário no contrato, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, por 120 dias após a notificação ao locador .
A partir da vigência da Lei 12.112/2009, poderá o juiz conceder liminar para desocupação do imóvel em 15 dias, independente de audiência da parte contrária, se não houver apresentação de nova garantia, apta a manter a segurança inaugural do contrato, desde que o locador preste caução no valor equivalente a três meses de aluguel (em dinheiro ou garantia hipotecária).
Verifica-se aí, grande vantagem obtida pelo locador, que antes da alteração introduzida pela nova lei, estava obrigado a propor ação de rescisão contratual pelo rito ordinário, extremamente demorada e que lhe causava enorme prejuízo.